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2019年3月27日，中粮集团旗下唯一地产业务平台中粮地产证券简称更名为大悦城，并在深交所敲钟开市。此前，中粮地产发布公告称，公司召开临时股东大会，投票表决并审议通过关于变更公司名称及证券简称的提案，中粮地产更名为大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“大悦城”），并将成为中粮集团旗下唯一的地产平台。公司证券简称由“中粮地产”变更为“大悦城”，证券代码为“000031”不变。
中粮地产变更名称背后，其高层也迎来较大动荡。据不完全统计，2018年至今，中粮地产已有8位副总及董事级别的高管先后离职，而上述人士的离职时间大都集中于“中粮地产重组大悦城地产”的关键节点。
在中粮地产改名的前两天，大悦城地产（00207.HK）披露了2018年全年业绩。大悦城地产净利润约为31.13亿元，同比增长20.9%；核心净利润为15.66亿元，同比增长86.8%。而另一方面，中粮地产2018年第三季度净利润为2.84亿元，同比下滑23.36%。
《中国经营报》记者就高管离职、公司改名与业务变动是否有关等问题致函采访中粮地产董秘处人士，截至发稿未获回复。
重组后整合扩张
中粮地产更名为大悦城地产后，也意味着同属于中粮集团的两大地产平台通过此次重组解决业务整合和品牌认知的问题。
中粮地产在更名公告中指出，大悦城地产已成为了中粮地产的核心资产且大悦城品牌具有较高的品牌价值和市场知名度。本次重大资产重组为中粮地产主营业务注入新的商业地产元素，整合完成后，中粮地产成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产公司。
同策研究院院长助理张宏伟向记者分析：“改名之后中粮地产的主营业务仍是地产开发，相对于‘中粮’这个名字，大悦城更有品牌辨识度，特别是在布局了大悦城的城市里有一定知名度，而在整合后能消除同业竞争，在内部资源分配或者城市布局上能更好地进行协调。”
作为央企的中粮地产，近年来在规模发展上逐渐“掉队”，始终停留在百亿元阵营。在市场竞争激烈的环境下，中粮地产进行重组的原因之一，则是将同属于中粮集团旗下的两大地产平台合并，实现千亿规模。
2014年至2017年，中粮地产分别实现销售金额108.50亿元、151.41亿元、199.62亿元及261.58亿元。据克而瑞研究中心数据披露，同为央企的保利地产在2018年实现销售金额4048亿元，同比增长30.91%；华润置地实现销售金额2106.75亿元，同比增长38.46%。
据此前中粮地产董秘处人士回复本报记者称，截至2018年12月底，中粮地产通过公开市场招拍挂方式，分别在北京、杭州、南京、武汉等地获得8宗地块，总用地面积约56万平方米。尽管扩张力度有所加强，但据克而瑞研究中心数据显示，2018年百强房企平均拿地面积为483万平方米，相对而言中粮地产的拿地力度仍较小。
与住宅业务相比，大悦城的商业地产业务扩张速度较为明显，2018年实现西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城四个项目的开业。截至去年底，其已开业运营的项目增至12个，运营面积超过200万平方米。
从财报可以看出，大悦城地产2018年净利润为31.13亿元，同比增长20.9%；中粮地产2018年第三季度净利润为2.84亿元，同比下滑23.36%。中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为：“目前，我国住宅地产政策宽松的空间并不大，尤其是在一二线城市短时间难以看到政策松绑的预期，以住宅地产为主的中粮地产转型势在必行，其重组大悦城目的就在于向商业地产转型。”
盈利承诺背后 收入降三成
据大悦城地产2018年财报数据，期内总资产988.6亿元，营业收入总额约81.28亿元，同比减少30.3%。对于营业收入的下降，大悦城地产方面表示，主要因销售物业交付面积减少及交付产品结构变化平均单价降低，致使物业销售收入下降。
此前，为了重组方案成功过会，中粮地产在报告书中增加了《盈利预测》补偿协议。协议提及大悦城在2018年到2020年期间净利润，明毅公司承诺累计可以达到18.91亿元。若没有达成，明毅公司会做出补偿不足部分的安排。如果本次交易在2019年实施完毕，则承诺期间调整为2019年至2021年，承诺累计净利润为18.94亿元。若未达成承诺，明毅公司将做出补偿。
关于业绩对赌方面，在2018年全年业绩发布会上，大悦城地产执行董事曹荣根表示，公司对三年的业绩承诺是有压力的，但是对团队有信心，无论如何都会实现承诺。
可以看出，大悦城的主要收入来自于投资物业和物业开发。根据年报显示，大悦城主营业务为投资物业、物业开发、酒店开发、管理输出与其他服务四大板块，期内集团投资物业租金及相关物业管理服务收入为36.32亿元，占收入总额约为44.7%；物业开发收入及土地开发收入录得35.75亿元，占收入总额约为44.0%。
值得注意的是，报告期内，大悦城待售物业销售收入同比下降50%，降至35.68亿元。酒店经营业务收入7.32亿元，同比下降23%，配套服务等收入分类增速也同步下降。此外，大悦城的毛利收入为44.99亿元，相比2017年下滑了14.25%。
盘和林指出，大悦城去年营业收入下降对盈利承诺存在较大影响，未来两年影响盈利能力的变数或许更大。
增速放缓的情况下，大悦城地产融资成本却出现大幅激增，此外员工数量大幅减少近20%，但人工成本却并无显著变化。人工方面，2018年末员工总数为4509人，而2017年末为5539人，减员近20%。但年报并未披露减员原因，是因缩减人工成本开支，或是因为年内出售北京长安街W酒店所致。
截至2018年末，大悦城地产银行计息及其他借贷项目合计约275.93亿元，同比增长27.3%，其中人民币借款占比为60%。净负债权益比率较2017年同期增长28.2%个百分点，至27.3%。
人事变局下高管“洗牌”
据不完全统计，2018年至今，中粮地产已有8位副总及董事级别的高管先后离职。而上述人士的离职时间大都集中于“中粮地产重组大悦城地产”的关键节点。
大悦城地产董事长周政在2018年业绩会上表示，整合完成后，未来集团的发展战略是双轮驱动，A股上市公司的重点是开发型、住宅型产品，港股上市的大悦城地产重点是商业。
2019年1月份，中粮地产连发两份人事变动公告，称公司前董事蒋超由于已到退休年龄，申请辞去公司董事职务；公司原副总经理朱海彬、张雪松因工作变动原因申请离职。2017年年报显示，朱海彬与张雪松的年薪分别为102万元和105万元，其中朱海彬已在中粮待了30年，担任副总时间近20年，包括其间还担任过4年总经理，张雪松任副总也超过16年，二者堪称中粮老将。
而据本报记者梳理发现，近一年来高管离职人数高达8人。中粮地产公告显示，2018年3月6日，贾鹏、侯文荣因工作调动原因，分别申请辞去公司董事、监事会副主席及监事职务；3月2日，中粮地产宣布公司独立董事顾云昌、孟焰一并辞去公司董事会专门委员会相关职务；1月17日，中粮地产副总经理陆革也以“工作变动”之由递交辞职报告，申请辞去公司副总经理职务。
针对中粮地产近一年来频繁发生的高层人事变动，张宏伟认为，中粮地产原本是两家公司，现在合并成一家公司，公司工作岗位没那么多，出现一些人事调整也比较正常。
盘和林指出，中粮地产重组大悦城地产，表面上是资产的重组，但资产重组背后往往是业务中心的转型，这必然涉及到人事的“洗牌”。若中粮地产转型的重心是商业地产，那么原有模块的高管将为新业务人员让路。
