资本释放策略：实现没有痛苦的融资

　　过去20年，出售非必需的贵重资产已被视作一种重要的财务策略。无数政府采取了这种策略，以提升运营效率，降低借贷成本。私人行业也奉行这种策略。财资部和公司房地产部负责实施资本释放策略如售后回租，以作为改善资产负债表和募集资金的一种没有痛苦的有效途径。
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　　然而，近期公司房地产界的两位泰斗级思想家 Barry Varcoe 和 Martha O’Mara进行研究后，对资本释放策略的意义提出了质疑。这项受雷格斯委托开展的严谨的学术研究，对40家全球财富500强企业的公司房地产做法进行考察后发现，公司业绩与资本释放之间存在负关联性。

　　根据Varcoe 和 O’Mara，当公司的资本释放活动增加31%（也即进行了更多的资本释放交易）时，公司的三年增长率会下降1.52%，公司的托宾Q指标（这是一个用于衡量公司当前和预计盈利能力的着眼于未来的风险调整后资本指标）也随之下降。

　　Varcoe 和 O’Mara的研究发现让许多人感到惊讶。售后回租被视作业务扩张或收购融资、改善资产负债表或回笼资本发展核心业务的有效方式。公司可借助这种方式释放内嵌价值，同时又能保留对资产的日常运营控制权。那么，这种做法为何与公司发展之间存在负关系呢？

　　对此，一种解释是，企业使用资本释放计划是因为业绩已经出现下滑：试图借助售后回租来提振业绩。

　　不过，资本释放策略可能不利于业绩较好的企业的发展。根据Varcoe 和 O’Mara，“资本释放策略几乎总是会导致资产组合的灵活性严重下降。最近，这种策略可能让那些试图实施重组和整合但无法脱售富裕房地产的企业蒙受惨重代价法……房地产组合缺乏灵活性的惨痛影响可能会在未来数年后显现。”

　　据此假设，资本释放是一种造成长期损害的短期收益。在科技加速变革和竞争日益激烈的商业环境下，公司需要更灵活的方案。

　　Juniper Networks提供创新性软件和系统，改变了人们的上网体验和成本。公司在近50个国家雇用逾7,000名员工，服务大约30,000家企业客户。在这家创新型高科技企业的经营理念中，灵活性占据核心地位，包括房地产方面的灵活做法。

　　Juniper Networks 很早就意识到固定的房地产不会提供增强市场竞争能力所需的灵活性和经济优势。因此，公司一直寻求各种能够以创纪录的速度实施并与业务同步保持发展、有助于随时把握市场机会的办公空间方案。Juniper Networks利用雷格斯在550座城市的1,200多个商务中心组成的全球网络，为其超过一半的全球网点提供的灵活自如、按需使用的办公空间。Juniper Networks 公司房地产总监 Coleen Hurley解释：“拥有一个更加灵活的模式后……我们现在能够按照自身需要的速度收购业务，而无需承担风险或过高成本。”

　　Juniper的业务策略取得了巨大成功。这证明了资本不被房地产占用所创造的价值。问题是，一旦房地产资产被释放后，公司应该怎么做。Varcoe和 O’Mara现已表明，公司锁定长期租约的做法不是一个解决办法。不管怎么样，企业应当出售非必需的贵重资产；但如何使用售后所得款务须谨慎。