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房地产开发企业属于开发周期长、资金投入大、变现难度高、面临不确定因素较多的生产经营主体。我国自房地产市场开放以来,房地产开发企业应运而生。在产业发展初期,房地产开发企业的产生多为政府行为的结果,绝大部分是国有企业,此时大部分房地产开发企业的管理层来自于政府官员,他们具有广泛的关系资源,成为企业发展的主要动力,企业行为带有浓厚的计划经济色彩。近年来,随着房地产市场的成熟,产业政策的不断健全,房地产行业的经营环境正在发生深刻的变化,企业运作的市场化程度越来越高,主要表现为土地和资金的获取逐渐市场化,土地的招标、拍卖和挂牌制度逐渐规范化,企业之间的竞争的基础逐渐一致,此时政府关系不再成为决定房地产开发企业竞争发展的关键因素,取而代之企业自身的能力成为企业能否持续发展的关键,要想在日趋激烈的竞争环境中保持长久的持续的竞争优势,房地产开发企业必须不断加强管理,实现规范化发展。房地产开发企业的规范化发展需要先进的管理经验,其中不断借鉴、探讨、研究科学的绩效评价方式,能有效评价自身经营状况,采取有效措施进行应对,促进企业发展。因此,建立具有实用性、可操作性的房地产开发企业绩效评价体系已迫在眉睫。
在对于房地产开发企业进行绩效评价时,财务是重要方面评价之一。但随着经济的发展,除财务指标之外,房地产开发企业的无形资产包括品牌、人才等成为影响房地产开发企业发展的越来越重要的因素,因而在企业绩效评价中应当体现相关信息,这样其结果才具有更为科学的指导意义,对于企业管理的改善、经营目标的实现起决策辅助作用。因此建立有助于房地产开发企业进行管理决策工作的综合性的绩效评价系统是需要解决的问题。
目前国内关于房地产开发企业绩效评价的研究集中在上市企业的绩效评价领域,是属于投资者层面的绩效评价,主要利用主观赋权、AHP, DEA(层次分析法、数据包络分析法)、因子分析、二次相对评价等方法进行企业的绩效评价,主要是其数据来源为上市企业公布的财务报表,其对于企业绩效状况的判定的主要依据是财务方面的状况,可作为投资依据,即确定其是否具有投资的效益,其评价结果对于房地产开发企业管理改善工作没有太大意义可言。
在现有的绩效评价体系中,平衡计分卡(Balanced Score Card)绩效评价体系满足综合评价的条件,它是基于企业全方位绩效评价体系,强调的是将来源于企业目标、愿景和竞争需要的财务指标(滞后性)和非财务指标(先导性)有机的结合起来,平衡企业短期和长期利益,真正做到了弥补传统业绩评价单纯以财务指标为主的缺陷,同时,它又特别强调企业无形资产的培育与管理,对无形资产创造价值的能力进行评价,这就保证了企业绩效评价的相对科学合理性。同时,在使用平衡计分卡评价体系对企业进行绩效评价的过程中,从某种程度上而言也可以清晰企业的战略,为企业战略管理的实施起到辅助作用。这对在目前市场情况下越来越注重战略管理以及核心竞争力培养的房地产开发企业很有裨益。因此,房地产开发企业可以建立以平衡计分卡(Balanced Score Card)绩效评价体系进行企业的绩效评价。
房地产开发企业BSC绩效评价体系是一个相对稳定的框架,主要是分为财务、顾客、内部经营过程、学习和成长四个方面作为主要衡量的维度,再在四个维度中分别确定相应的指标,这些指标是对上述维度的有效衡量。而出于不同发展时期的企业所需要的绩效评价指标是不一样的。
企业的生命周期可简化为三个时期:成长期、维持期、收获期。房地产开发企业也是如此。进行绩效评价指标的选择,主要是依据企业自身的具体情况以及未来发展的目标进行,如处于成长期的房地产开发企业,各个方面基本的能力还需巩固加强,对于该企业而言最重要的就是做好基本的经营,获得利润,在市场上立足,因而其评价的重点可以放房产项目的管控、员工胜任岗位等基础建设方面;而处于维持期的企业,此时企业己经获得了一定的发展,基本能力已经具备,这个阶段的工作是如何在原有的基础上继续发展,向行业内的标杆企业看齐,这时则可以注意加强品牌的建设与维护、培训提高员工能力等,以求获得进一步发展;当企业发展至收获期时,企业的规模相对较大,管理等各方面都已经达到了一定的成熟度,已经具备了相当的竞争优势,这时候可以考虑市场占有率等指标,以促使企业在市场上的进一步扩张,维持优势地位。
